O mercado imobiliário português continua em constante evolução e, em 2026, foram introduzidas alterações significativas ao regime das mais-valias imobiliárias. Estas mudanças têm como principal objetivo incentivar o investimento em habitação destinada ao arrendamento e aumentar a oferta disponível no mercado.
Se está a pensar vender um imóvel, este é o momento ideal para compreender as novas regras e perceber de que forma podem influenciar a sua situação fiscal.
O que são as mais-valias?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Em termos simples, resultam da diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, depois de considerados fatores como a atualização monetária, despesas com obras, escritura, registos, comissão da mediação imobiliária e outros encargos legalmente dedutíveis.
É este ganho que poderá estar sujeito a tributação em sede de IRS.
O que mudou em 2026?
Uma das principais novidades consiste na possibilidade de beneficiar de isenção de tributação sobre as mais-valias quando o valor obtido na venda seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional a rendas moderadas, desde que sejam cumpridas as condições previstas na nova legislação.
Esta medida representa uma mudança importante, uma vez que o benefício deixa de estar exclusivamente associado ao reinvestimento numa nova habitação própria e permanente, passando também a incentivar o reforço da oferta de casas para arrendamento.
Quais são as condições?
Para beneficiar deste regime, é necessário cumprir vários requisitos legais, entre os quais:
- Reinvestir o valor obtido na venda dentro dos prazos previstos na lei.
- Adquirir um imóvel destinado ao arrendamento habitacional.
- Cumprir os limites definidos para rendas moderadas.
- Manter o imóvel afeto ao arrendamento durante o período legalmente exigido.
Cada situação deve ser analisada individualmente, sendo aconselhável recorrer a aconselhamento especializado antes da realização da venda.
Quem pode beneficiar?
As novas regras poderão interessar particularmente a:
- Proprietários que pretendem vender um imóvel com valorização significativa.
- Investidores imobiliários.
- Famílias que pretendem reorganizar o seu património.
- Proprietários que pretendem investir no mercado de arrendamento.
Uma análise prévia poderá traduzir-se numa poupança fiscal muito relevante.
Continua a existir o regime para Habitação Própria Permanente?
Sim.
Mantém-se o regime tradicional que permite a exclusão de tributação das mais-valias quando o valor da venda da habitação própria e permanente seja reinvestido numa nova habitação própria e permanente, desde que sejam cumpridas todas as condições previstas no Código do IRS.
Assim, atualmente coexistem diferentes mecanismos de exclusão de tributação, aplicáveis consoante o destino dado ao valor obtido com a venda.
Porque é importante planear antes de vender?
Muitos proprietários apenas analisam o impacto fiscal depois da escritura.
No entanto, um correto planeamento pode permitir:
- Reduzir significativamente o imposto a pagar.
- Aproveitar os benefícios fiscais existentes.
- Evitar erros na declaração de IRS.
- Definir a melhor estratégia de reinvestimento.
Uma decisão tomada antes da venda pode representar uma diferença de vários milhares de euros.
O papel do consultor imobiliário
Além de acompanhar todo o processo de compra ou venda, um consultor imobiliário ajuda os clientes a compreenderem as implicações financeiras e fiscais da operação.
Trabalhar em conjunto com contabilistas e outros especialistas permite tomar decisões mais informadas, minimizar riscos e aproveitar as oportunidades criadas pela legislação em vigor.
Conclusão
As recentes alterações ao regime das mais-valias representam uma oportunidade para muitos proprietários que pretendem vender um imóvel e reinvestir o capital de forma estratégica.
Cada caso possui características próprias e deve ser analisado individualmente, tendo em consideração o tipo de imóvel, o objetivo do reinvestimento e a situação fiscal do proprietário.
Antes de avançar para qualquer decisão, procure aconselhamento profissional para garantir que beneficia de todas as vantagens previstas na legislação.
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Mariana Fuentes
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